Судове представництво

 

Допомога в суді, адвокат

 

Детальніше...

Реєстрація ТОВ, ФОП

 

Реєстрація ТОВ від 499 грн., реєстрація змін

 

Детальніше...

Податкові консультації, податкові спори

Консультації, допомога у питаннях оподаткування

Детальніше...

Реєстрація оренди нерухомого майна: обов’язково чи ні?

Законотворча та реформаторська активність української держави останнім часом вражає. Науковці та практики не встигають коментувати зміни у вітчизняному законодавстві. Одні їх критикують, інші, навпаки, схвалюють. Дійсно, до багатьох нововведень можна ставитися по-різному, однак одне залишається незаперечним: вони завжди викликають багато запитань, відповісти на які здатна лише практика застосування. Таку ситуацію спричиняє як потреба в деталізації певних законодавчих положень, так і недосконалість правових або лексичних конструкцій.


Реєстрація прав на нерухоме майно


Багато запитань викликало запровадження обов’язкової реєстрації оренди нерухомого майна. Згадане положення відповідає Закону "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України" (далі - Закон 1878-VI), яким, зокрема, було затверджено нову редакцію Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" (далі - Закон 1952-IV). Вказані зміни вступили в силу з 16 березня 2010 р.


Внесені зміни доволі суттєві. По-перше, нарешті запроваджено реєстрацію права на нерухоме майно, що виникає на підставі договору. До цього реєстрації підлягали договори. Це, безперечно, прогресивне нововведення, покликане уніфікувати реєстрацію прав на нерухоме майно, що має сприяти їх захисту. Адже відповідно до ст. 2 Закону 1952-IV з урахуванням внесених змін державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

 

Також встановлено, що право, яке підлягає реєстрації, виникає лише після здійснення цієї реєстрації.

Відповідні зміни в частині реєстрації права на нерухоме майно та відміни реєстрації договорів внесені також до Цивільного кодексу України. Проте вони вступлять у силу з 1 січня 2012 р. До цього діятимуть норми, викладені у старій редакції, що в певних випадках викликає непорозуміння (про це йтиметься далі).

 

Ще одне важливе нововведення - встановлення обов’язковості державної реєстрації: права володіння; права користування (сервітуту); права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису); права забудови земельної ділянки (суперфіцію); права господарського відання; права оперативного управління; права постійного користування та права оренди земельної ділянки; права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами.

 

Встановлено, що таку реєстрацію здійснюють спеціальні державні реєстратори (зокрема, й іпотеку, реєстрацію якої до 1 січня 2012 р. здійснюють нотаріуси). Затверджено також порядок реєстрації, який діятиме з 1 січня 2012 р.

 

Щодо прав на нерухоме майно, які виникли до набуття чинності Законом 1952-IV в новій редакції, то вони визнаються дійсними за відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав.

 

Водночас це не забороняє зареєструвати права на нерухомість, що виникли раніше, відповідно до порядку, встановленого новим законом.

 

Реєстрація права користування (найму, оренди)

 

Найцікавішою для багатьох є обов’язковість реєстрації права користування (найму, оренди) будівлею та іншими капітальними спорудами.


У Прикінцевих та перехідних положеннях Закону 1878-VI встановлено, що реєстрація за цим законом здійснюється з 1 січня 2012 р. Тобто можна вважати, що й обов’язковою ця реєстрація стає після згаданої дати.

 

Однак там зазначено, що до 1 січня 2012 р. державна реєстрація, зокрема, права користування (найму, оренди) будівлею проводиться реєстраторами бюро технічної інвентаризації, створеними до набрання чинності цим Законом та підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно. З 1 жовтня 2010 р. вступив у силу відповідний порядок реєстрації, який передбачає обов’язковість реєстрації права користування (найму, оренди) будівлею та іншими капітальними спорудами. Це відбулося відповідно до Наказу Міністерства юстиції України від 28.07.2010 р. № 1692/5, яким було змінено Тимчасове положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

 

Затверджений порядок відповідає тому, який містить Закон 1952-IV. Зокрема, зазначено, що реєстрація права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами є обов’язковою. Жодного застереження щодо строку оренди, який спричиняє обов’язковість такої реєстрації, немає.

 

Водночас відповідно до чинної редакції ЦКУ державній реєстрації підлягають договори оренди будівлі або іншої капітальної споруди, укладені на строк не менше трьох років. Це положення усталилось, і укладення договорів оренди строком менше трьох років не потребувало ні нотаріального посвідчення, ні державної реєстрації.

 

Проте після 1 жовтня у всіх виникло запитання: а чи потрібно реєструвати право оренди на строк менше трьох років? Не договори (оскільки вони мають реєструватись відповідно до ЦКУ за умови їх укладення на три і більше років), а саме право. З формального погляду ця вимога справді обов’язкова, оскільки встановлена Законом 1952-IV та підтверджена Тимчасовим положенням з урахуванням змін. І про строк там не йдеться. Чинна ж редакція норми ст. 794 ЦКУ про строк формально не поширюється на ці відносини, оскільки регулює державну реєстрацію договору, а не права. Закон 1878-VI, звичайно, вніс зміни до ст. 794 ЦКУ. Отже, її було викладено в такій редакції: "Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону". Проте ці зміни вступають у силу лише з 1 січня 2012 р. А сьогодні вони неактуальні. Тут і виявляється недосконалість нормотворення.

 

Зі вступом у силу вказаної норми ЦКУ виникне колізія між нею та Законом 1952-IV (оскільки він просто встановлює обов’язковість реєстрації без посилання на строк або інший закон). Проте в цьому разі можна говорити про норму ЦКУ як про спеціальну, а отже, таку, що має перевагу перед загальною нормою Закону 1952-IV. Тобто реєструватиметься право оренди, що виникло на підставі договору, укладеного на строк більше трьох років.

 

Проте у зв’язку з тим, що ця норма ЦКУ ще не вступила в силу, формально реєстрація права оренди будівлі необхідна незалежно від строку.

 

На щастя, Міністерство юстиції України оперативно відреагувало на цю суперечність між намірами законодавця і тим, що вийшло. Наказом від 13.10.2010 р. № 2500/5 було затверджено Методичні рекомендації стосовно державної реєстрації права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами.

 

Мін’юст у своїх рекомендаціях зазначає, що єдиним критерієм, який залишається незмінним як у разі державної реєстрації правочинів, так і в разі державної реєстрації прав, що виникають на підставі таких правочинів, є строк, на який укладено договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), що становить не менше трьох роки.

 

А системний аналіз норм Закону 1878-VI дає підстави стверджувати, що його положення стосовно державної реєстрації права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, у тому числі і в частині єдиного критерію для державної реєстрації таких речових прав (строку, на який укладено договір), мають застосовуватись як реєстраторами бюро технічної інвентаризації у перехідний період, так і державними реєстраторами відповідно до Закону 1878-VI з 1 січня 2012 р.

 

Таким чином, Мін’юст офіційно підтвердив, що право користування (оренди, найму) підлягає обов’язковій державній реєстрації за умови укладення договору на строк не менше трьох років.

 

Реєстрація оренди житла

 

Цими ж рекомендаціями Мін’юст вирішив і проблему, пов’язану з необхідністю реєстрації житла. Проте він зазначив, що з огляду на загальні засади регулювання відносин найму (оренди), що визначені ЦКУ, а також виходячи із положень Закону 1878-VI норми останнього щодо обов'язковості державної реєстрації такого речового права, як користування (найм, оренда) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, не поширюються на правовідносини, що виникають з договорів найму (оренди) житла.

 

Це, звичайно, відповіло на багато запитань, однак слід врахувати, що це Методичні рекомендації, юридична сила яких не може змінити норму закону. Тому це питання, як і раніше, потребує врегулювання на законодавчому рівні. На жаль, через глобальні реформи до цього навряд чи дійде найближчим часом. Залишається покладатись на роз’яснення Мін’юсту та здоровий глузд державних службовців з контролюючих органів.

 

 

Ігор Сандугей
«Правовий тиждень» № 51-52(229-230) від 21 грудня 2010 р.

Консультація онлайн