тел. (044) 232-87-15

Представительство в суде

 

Помощь в суде, адвокат

 

Подробнее...

Регистрация ООО, ФЛП

 

Регистрация ООО от 499 грн., регистрация изменений

 

Подробнее...

Налоговые консультации, налоговые споры

Консультации, помощь в вопросах налогообложения

Подробнее...

Регистрация аренды недвижимого имущества: обязательно или нет?

Законотворческая и реформаторская активность украинского государства в последнее время поражает. Ученые и практики не успевают комментировать изменения в отечественном законодательстве. Одни их критикуют, другие, наоборот, одобряют. Действительно, до многих нововведений можно относиться по-разному, однако одно остается бесспорным: они всегда вызывают много вопросов, ответить на которые способен только практика применения. Такую ситуацию вызывает как потребность в детализации определенных законодательных положений, так и несовершенство правовых или лексических конструкций.


Регистрация прав на недвижимое имущество

Много вопросов вызвало введение обязательной регистрации аренды недвижимого имущества. Упомянутое положение соответствует Закону "О внесении изменений в Закон Украины" О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений "и другие законодательные акты Украины" (далее - Закон 1878-VI), которым, в частности, была утверждена новая редакция Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений "(далее - Закон 1952-IV). Указанные изменения вступили в силу с 16 марта 2010

Внесены изменения довольно существенные. Во-первых, наконец введена регистрация права на недвижимое имущество, которое возникает на основании договора. К этому регистрации подлежали договоры. Это, безусловно, прогрессивное нововведение, призванное унифицировать регистрацию прав на недвижимое имущество, что должно способствовать их защите. Ведь согласно ст. 2 Закона 1952-IV с учетом внесенных изменений государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, обременение таких прав путем внесения соответствующей записи в Государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Также установлено, что право, которое подлежит регистрации, возникает только после осуществления этой регистрации.

Соответствующие изменения в части регистрации права на недвижимое имущество и отмены регистрации договоров внесены также в Гражданский кодекс Украины. Однако они вступят в силу с 1 января 2012 г. До этого будут действовать нормы, изложенные в старой редакции, что в определенных случаях вызывает недоразумения (об этом речь пойдет дальше).

Еще одно важное нововведение - установление обязательности государственной регистрации: права владения, права пользования (сервитута); права пользования земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис); права застройки земельного участка (суперфиций); права хозяйственного ведения, права оперативного управления; права постоянного пользования и право аренды земельного участка; права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями.

Установлено, что такую регистрацию осуществляют специальные государственные регистраторы (в частности, и ипотеку, регистрация которого до 1 января 2012 г. осуществляет нотариусы). Утвержден также порядок регистрации, который будет действовать с 1 января 2012

О правах на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона 1952-IV в новой редакции, то они признаются действительными при отсутствии их государственной регистрации, предусмотренной настоящим Законом, если регистрация прав была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения, или если на момент возникновения прав действовало законодательство, не предусматривало обязательной регистрации таких прав.

Одновременно это не запрещает зарегистрировать права на недвижимость, возникшие ранее, в соответствии с порядком, установленным новым законом.


Регистрация права пользования (найма, аренды)

Наиболее интересной для многих является обязательность регистрации права пользования (найма, аренды) зданием и другими капитальными сооружениями.

В Заключительных и переходных положениях Закона 1878-VI установлено, что регистрация по этому закону осуществляется с 1 января 2012 г. То есть можно считать, что и обязательным эта регистрация становится после упомянутой даты.

Однако там указано, что до 1 января 2012 г. государственная регистрация, в частности, права пользования (найма, аренды) зданием проводится регистраторами бюро технической инвентаризации, созданными до вступления этого Закона и подключенными к Реестру прав собственности на недвижимость. С 1 октября 2010 г. вступил в силу соответствующий порядок регистрации, который предусматривает обязательность регистрации права пользования (найма, аренды) зданием и другими капитальными сооружениями. Это произошло в соответствии с Приказом Министерства юстиции Украины от 28.07.2010 г. № 1692 / 5, которым был изменен Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество.

Утвержден порядок соответствует тому, который содержит Закон 1952-IV. В частности, указано, что регистрация права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями является обязательной. Ни одного предостережения относительно срока аренды, который влечет обязательность такой регистрации, нет.

Одновременно согласно действующей редакции ГК государственной регистрации подлежат договоры аренды здания или другого капитального сооружения, заключенные на срок свыше трех лет. Это положение упрочилось, и заключение договоров аренды сроком менее трех лет не нуждалось ни нотариального удостоверения, ни государственной регистрации.

Однако после 1 октября во всех возник вопрос: а нужно ли регистрировать право аренды на срок менее трех лет? Не договоры (поскольку они имеют регистрироваться в соответствии с ГКУ при условии их заключения на три и более лет), а именно право. С формальной точки зрения это требование действительно обязательна, поскольку установлена Законом 1952-IV и подтверждена Временным положением с учетом изменений. И о сроке там не идет. Действующая же редакция нормы ст. 794 ГКУ о сроке формально не распространяется на эти отношения, поскольку регулирует государственную регистрацию договора, а не права. Закон 1878-VI, конечно, внес изменения в ст. 794 ГКУ. Следовательно, она была изложена в следующей редакции: "Право пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет, подлежит государственной регистрации в соответствии с законом". Однако эти изменения вступают в силу лишь с 1 января 2012 г. А сегодня они неактуальны. Здесь и проявляется несовершенство нормотворчества.

Со вступлением в силу указанной нормы ГКУ возникнет коллизия между ней и Законом 1952-IV (так он просто устанавливает обязательность регистрации без ссылки на срок или иной закон). Однако в этом случае можно говорить о норме ГКУ как о специальной, а следовательно, имеющую преимущество перед общей нормой Закона 1952-IV. Т.е. зарегистрируется право аренды, возникшее на основании договора, заключенного на срок более трех лет.

Однако в связи с тем, что эта норма ГК еще не вступила в силу, формально регистрация права аренды здания необходима независимо от срока.

К счастью, Министерство юстиции Украины оперативно отреагировало на это противоречие между намерениями законодателя и тем, что получилось. Приказом от 13.10.2010 г. № 2500 / 5 были утверждены Методические рекомендации по государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями.

Минюст в своих рекомендациях отмечает, что единственным критерием, который остается неизменным как в случае государственной регистрации сделок, так и в случае государственной регистрации прав, возникающих на основании таких сделок, является срок, на который заключен договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), что составляет не менее трех лет.

А системный анализ норм Закона 1878-VI дает основания утверждать, что его положение относительно государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, в том числе и в части единого критерия для государственной регистрации таких прав ( срока, на который заключен договор), должны применяться как регистраторами бюро технической инвентаризации в переходный период, так и государственными регистраторами соответствии с Законом 1878-VI с 1 января 2012

Таким образом, Минюст официально подтвердил, что право пользования (аренды, найма) подлежит обязательной государственной регистрации при условии заключения договора на срок свыше трех лет.


Регистрация аренды жилья

Этими же рекомендациями Минюст решил и проблему, связанную с необходимостью регистрации жилья. Однако он отметил, что учитывая общие принципы регулирования отношений найма (аренды), которые определены ГКУ, а также исходя из положений Закона 1878-VI нормы последнего относительно обязательности государственной регистрации такого вещного права, как пользование (наем, аренда) строением или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, не распространяются на правоотношения, возникающие из договоров найма (аренды) жилья.

Это, конечно, ответило на многие вопросы, однако следует учесть, что это Методические рекомендации, юридическая сила которых не может изменить положения. Поэтому этот вопрос, по-прежнему нуждается в урегулировании на законодательном уровне. К сожалению, через глобальные реформы до этого вряд ли дойдет в ближайшее время. Остается полагаться на разъяснение Минюста и здравый смысл государственных служащих из контролирующих органов.

 

Игорь Сандугей
«Правовая неделя» № 51-52 (229-230) от 21 декабря 2010

Новости законодательства